Entra nel vivo la contrattualistica del rent to buy, dopo qualche mese occorso per lo studio di questo nuovo strumento contrattuale (introdotto dall’articolo 23, Dl 133/2014, convertito in
legge 164/2014) che cerca di rimediare all’attuale carenza di liquidità in capo ai potenziali
acquirenti di immobili e che quindi permette al soggetto venditore di “finanziare” l’acquisto,
accettando di percepire il prezzo a rate e garantendosi con il mantenimento della proprietà nel periodo durante il quale il conduttore beneficia del godimento dell’immobile.
Un contratto-tipo, la cui lettura aiuta a familiarizzare con questo nuovo istituto, è stato presentato pochi giorni fa dal Consiglio nazionale del notariato: è uno schema contrattuale che prevede la concessione in godimento di un immobile abitativo con facoltà del conduttore di optare per il suo acquisto, imputando a prezzo una parte dei canoni concordati per il
godimento.
Per rent to buy (Rtb) si intende qualsiasi contratto che sia inquadrabile nel seguente schema:
Tizio concede in godimento a Caio un immobile con il diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a prezzo parte dei canoni versati, a seconda di quanto in tal senso convenuto nel contratto, ove si può appunto stabilire quale sia la parte di canone che va a remunerare l’utilizzo del bene dato in godimento e quale sia invece quella porzione che vale come rata del prezzo dovuto per l’acquisto.
In altri termini, dalla stipula di questo contratto deriva che Caio può utilizzare l’immobile di
Tizio per il periodo concordato e divenirne proprietario con le modalità e i tempi convenuti (ad
esempio, esercitando un’opzione di acquisto che il contratto gli conceda). Tizio e Caio possono essere soggetti “qualsiasi”: vale a dire un privato, un professionista, un imprenditore
individuale, una società o un qualunque altro ente. L’immobile oggetto dell’Rtb, a sua volta,
può essere di qualunque tipologia: un edificio abitativo o strumentale, un’area agricola o
edificabile.
L’utilizzo dell’immobile
Nello schema contrattuale presentato si affronta anzitutto il tema dell’utilizzo dell’immobile da
parte del conduttore e si propone il caso che il concedente, per sua tutela, intenda
comprimerlo il più possibile. Così si scrive che la concessione del godimento si effettua per il
solo uso abitativo (del conduttore e delle persone con lui abitualmente conviventi) con divieto
di mutarne la destinazione; altresì si scrive che la parte conduttrice non possa locare, neppure parzialmente i beni concessi in godimento né concederli in uso gratuito.
I rischi connessi
Nello schema proposto i rischi inerenti l’immobile vengono addossati al soggetto conduttore, in considerazione del suo rapporto con l’immobile: e così si scrive che il conduttore «assume i rischi, compresi i rischi per eventuali vizi sopravvenuti e per il perimento dei beni, sempreché non dovuti a cause imputabili alla parte concedente». Con la conseguenza che sul conduttore viene a gravare il rischio del perimento e del deterioramento degli immobili nonché ogni rischio relativo alla responsabilità civile nei confronti di terzi. Al riguardo, si prevede pure un obbligo del conduttore di stipulare (e di sostenere il costo) di una adeguata polizza di assicurazione.
Assemblee condominiali
Se l’unità immobiliare è in un condominio, dopo aver sancito che le spese condominiali
ordinarie gravano sul conduttore e quelle straordinarie sul concedente, il “contratto-tipo”w4, attribuisce al conduttore il diritto di voto nelle assemblee che abbiano all’ordine del giorno
questioni di ordinaria amministrazione e al concedente il voto nelle assemblee chiamate a
deliberare argomenti di straordinaria amministrazione.
LE CRISI E LE TUTELE
L’EFFETTO DELLA TRASCRIZIONE:
Il contratto va trascritto nei Registri immobiliari, con la conseguenza che se, nel periodo di durata del godimento, nel quale il concedente resta proprietario del bene concesso in Rtb, il bene subisce accadimenti pregiudizievoli per il concedente (ad esempio l’iscrizione di un’ipoteca o la trascrizione di un pignoramento, un sequestro o una domanda giudiziale), l’intervenuta trascrizione del contratto fa da “scudo” al conduttore, che resta insensibile a detti eventi, in quanto le sue ragioni di acquisto del bene libero da gravami prevalgono su coloro che hanno impresso tali gravami. Inoltre, se nel periodo di durata del godimento, il bene venga venduto dal concedente a terzi, costoro “subiscono” l’esistenza del contratto.
L’IMMOBILE IN COSTRUZIONE
Se il contratto ha a oggetto un’abitazione in corso di costruzione da parte di un imprenditore, vi è il divieto di stipula dell’Rtb qualora l’immobile sia gravato da un’ipoteca, a meno che essa
non sia frazionata e al conduttore sia accollata una quota del mutuo originariamente stipulato
dal costruttore (in questo caso i canoni dovuti dal conduttore andranno versati ad
ammortamento di detto mutuo). Con ciò il conduttore viene protetto, evitandosi che egli, una
volta pagati i canoni dovuti e acquisito il diritto di divenire proprietario dell’immobile, debba
fronteggiare la situazione di liberare l’immobile dalla pregressa ipoteca, concessa o subita dal soggetto concedente.
IL FALLIMENTO DEL CONCEDENTE
Se fallisce il concedente, il contratto prosegue (e cioè il curatore non può sciogliersi da esso),
ferma però restando l’esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare.
Il tutto vale salvo il caso che si tratti di contratto concluso «a giusto prezzo» e avente a
oggetto un immobile a uso abitativo, destinato a costituire l’abitazione principale del
conduttore (oppure di suoi parenti e affini entro il terzo grado) oppure un immobile a uso non
abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività d’impresa del conduttore.
L’INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE
In caso di fallimento del conduttore, al curatore spetta l’opzione tra la prosecuzione del
rapporto (assumendosene tutti gli obblighi conseguenti) o il suo scioglimento. In quest’ultima
ipotesi, il concedente (il quale ha diritto alla restituzione della disponibilità dell’immobile) può
far valere le sue ragioni di credito verso la massa fallimentare, senza che però gli sia dovuto il risarcimento del danno; peraltro, a titolo di indennità, egli può trattenere per intero i canoni
che gli sono stati versati (anche per la parte in cui detti canoni rappresentavano parte del
prezzo dovuto per l’acquisto), a meno che non sia stato diversamente convenuto nel contratto.
(Angelo Busani, Il Sole 24ORE – Norme e Tributi, 4 febbraio 2015)
Con il rent to buy sono obbligate tutte e due le parti
Come deve comportarsi l’amministratore di condominio quando una delle unità immobiliari
comprese nell’edificio sia oggetto di un contratto di rent to buy? Chi va convocato alle
assemblee, il concedente o il conduttore? A chi dei due va chiesto il pagamento delle spese per la conservazione o il godimento delle parti comuni o per la prestazione dei servizi
condominiali?
L’articolo 23 del Dl 133 del 2014 (il cosiddetto «Sblocca Italia») ha dettato la «Disciplina dei
contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili». Si tratta di
operazione, diversa dal leasing, abitualmente denominata “rent to buy”, che prevede
l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di
acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte
di canone indicata nel contratto.
L’articolo 23 del Dl 133/2014 afferma che si applicano al rent to buy, nei limiti della
compatibilità, gli articoli da 1002 a 1007 nonché gli articoli 1012 e 1013 del Codice civile, in
tema di obblighi nascenti dall’usufrutto, in maniera da sottolineare la diversità rispetto alla
locazione in senso stretto. Al contratto di rent to buy non devono, piuttosto, estendersi le
discipline speciali dettate per le locazioni: queste non sono invocabili, infatti, per un rapporto
negoziale, come il rent to buy, nel quale il godimento di un immobile è concesso nell’ambito di una complessa operazione economica, e una quota dei canoni, predefinita in sede contrattuale, va imputata a corrispettivo della successiva vendita e perciò restituita in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile.
Comunque, è certo che la concessione di un’unità immobiliare in rent to buy va comunicata per iscritto all’amministratore di condominio entro sessanta giorni dalla stipula del contratto,
dovendo il nome del conduttore essere annotato nel registro dell’anagrafe condominiale ai
sensi dell’articolo 1130, n. 6 del Codice civile (al pari di tutti gli altri proprietari, diritti reali o
personali di godimento su parti esclusive).
Il conduttore di rent to buy, in base all’articolo 1130 bis del Codice civile, può poi prendere
visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi delle spese inserite nel rendiconto.
Alla luce della diversità funzionale dell’operazione dalla locazione in senso stretto, nonché della volontà legislativa di richiamare in parte la disciplina del Codice civile sull’usufrutto, non
dovrebbero operare per il conduttore in rent to buy gli articoli 9 e 10 della legge 392/78,
quanto alle spese dovute dagli inquilini nei rapporti coi locatori e alle assemblee di condominio allargate, per determinate materie, alla partecipazione degli stessi.
Tra le disposizioni cui l’articolo 23 del Dl Sblocca Italia fa rinvio ci sono gli articoli 1004 e 1005 del Codice civile, che regolano gli obblighi nascenti dall’usufrutto, ordinari e straordinari, nei rapporti interni fra nudo proprietario e usufruttuario. Non sono invece espressamente richiamate nella disciplina del rent to buy le norme sui rapporti tra nudo proprietario, usufruttuario e amministrazione condominiale, inserite dalla Riforma del condominio nei commi 6, 7 e 8 dell’articolo 67, Disposizioni attuazione del Codice civile. Se ci si convincesse, tuttavia, della loro estensibilità, vista l’assimilazione comunque voluta dal legislatore all’assetto codicistico dell’usufrutto, proprietario e conduttore in rent to buy sarebbero entrambi necessariamente destinatari dell’avviso di convocazione per le assemblee di condominio, ma soltanto il conduttore voterebbe negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione, mentre il proprietario avrebbe diritto di voto nelle restanti deliberazioni: per le spese, infine, sarebbe sostenibile il pagamento solidale dei contributi dovuti, attinenti all’ordinaria come alla straordinaria amministrazione.
In ogni caso, il proprietario dell’immobile concesso in rent to buy rimane obbligato
solidalmente col conduttore per le spese condominiali pure dopo l’esercizio del diritto di
acquisto da parte di quest’ultimo, fino al momento in cui trasmette all’amministratore copia
autentica del titolo che determina la vendita definitiva, in forza del comma 5 dell’articolo 63,
delle Disposizioni attuazione del Codice civile.
(Angelo Busani, Il Sole 24ORE – Norme e Tributi, 3 febbraio 2015)
